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Nutzniessung oder Wohnrecht – die wichtigsten Unterschiede kurz und knapp

Die Übertragung von Immobilien zu Lebzeiten von Eltern an ihre Kinder erfolgt oftmals vor dem Hintergrund, den Erhalt der Immobilien zu sichern. Die Eltern bewohnen weiterhin die Liegenschaft, währenddessen die Kinder die Immobilie zu Eigentum übernehmen. Folglich lassen sich Eltern in vielen Fällen und im Gegenzug zur Übertragung an die Kinder die Nutzniessung oder ein Wohnrecht einräumen.

Nutzniessung

Im Nachfolgenden werden einige Unterschiede von Mit- und Gesamteigentum dargestellt. Ausgangslage ist ein Ehepaar, welches unter dem ordentlichen Güterstand der Errungenschaftsbeteiligung steht. Die Nutzniessung ist die Befugnis, die Immobilie weiterhin zu nutzen. Die Eltern dürfen die Liegenschaft selbst bewohnen oder auch vermieten. Die Mieterträge stehen bei der Nutzniessung den Eltern als berechtigte Personen zu. Mit anderen Worten fällt die Nutzniessung nicht dahin, sollten die Eltern aus der Immobilie ausziehen. Die Nutzniessung endet – ohne anderweitige Vereinbarung – mit dem Tod der berechtigten Person oder durch vertragliche Aufhebung der Nutzniessung.

Die Eltern dürfen die Immobilie jedoch nicht verkaufen. Dieses Recht steht einzig den Kindern als Eigentümer zu.

Als berechtigte Personen haben die Eltern den gewöhnlichen Unterhalt und die Nebenkosten für die Immobilie zu übernehmen, ebenso tragen sie die Hypothekarzinsen und Versicherungsprämien. Sie haben für die Instandhaltung der Immobilie zu sorgen. Die Eltern trifft auch die Steuerlast (Einkommen- und Vermögenssteuer). Die Kinder als Eigentümer haben insbesondere die Kosten für ausserordentliche Reparaturen zu tragen.

Wohnrecht

Das Wohnrecht beinhaltet das Recht, die Liegenschaft selbst zu bewohnen. Die Vermietung an Dritte ist somit nicht zulässig. Ein lebenslanges Wohnrecht fällt gemäss gesetzlicher Regelung mit dem Tod dahin. Vertraglich kann jedoch vereinbart werden, dass das Wohnrecht bereits beim definitiven Auszug durch die Eltern dahinfällt. So können die Kinder beispielsweise im Falle des Eintritts der Eltern in ein Altersheim anschliessend wieder frei über die Liegenschaft verfügen.

Die Eltern dürfen die Immobilie auch in diesem Fall nicht verkaufen. Den Eltern stehen aber auch die Mieterträge im Falle der Vermietung an Dritte nicht zu.

Als berechtigte Personen haben die Eltern für den gewöhnlichen Unterhalt und die Nebenkosten aufzukommen. Die Eltern trifft die Einkommenssteuer-Last, sie haben den Eigenmietwert zu versteuern. Die Vermögenssteuer-Last trifft die Kinder als Eigentümer. Ohne andere Vereinbarung haben die Kinder als Eigentümer auch die Hypothekarzinsen und die Versicherungsprämien zu bezahlen sowie sämtliche übrigen Kosten im Zusammenhang mit der Liegenschaft zu übernehmen.

Zusammenfassend sind vor allem die Kostenverteilung und der Umstand, dass bei der Nutzniessung den berechtigten Personen die Mietzinserträge zustehen, die grossen Unterschiede zwischen einer Nutzniessung und einem Wohnrecht. Zu beachten ist, dass die Kostenverteilung sowohl bei der Nutzniessung als auch beim Wohnrecht zwischen den Parteien individuell vereinbart werden kann.

Ob Nutzniessung oder Wohnrecht: wir beraten und unterstützen Sie gerne bei allfälligen Fragen.