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Immobilien im Nachlass – Wie weiter?

Nicht selten befinden sich in einem Nachlass eine oder mehrere Immobilien. Hat der Erblasser in einem Testament oder in einem Erbvertrag keine verbindlichen Regelungen über das Schicksal der Liegenschaft nach seinem Ableben verfügt, so haben sich die Erben einvernehmlich zu einigen.

Lebzeitige Gestaltungsmöglichkeiten des Erblassers

Der Eigentümer einer Immobilie ist zu Lebzeiten uneingeschränkt frei, seine Liegenschaft zu übertragen – sei es an künftige Erben oder an Dritte. Die Konditionen einer solchen Übertragung (wie z.B. eine Schenkung) können Auswirkungen auf die spätere Erbteilung im Nachlass des Eigentümers haben. Diese Auswirkungen werden in diesem Blogbeitrag nicht näher erörtert.

Nebst einer Übertragung zu Lebzeiten kann ein Eigentümer in einem Testament oder einem Erbvertrag verbindlich regeln, was mit seiner Liegenschaft (sowie einer auf der Liegenschaft lastenden Hypothek) nach seinem Ableben geschehen soll. So kann der Eigentümer seine Liegenschaft zum Beispiel einem bestimmten Erben zuweisen, an eine Drittperson vermachen, oder bestimmten Personen ein Vorkaufs-, Kaufs-, Nutzniessungs- oder Wohnrecht an der Liegenschaft einräumen. Ebenso ist es möglich ein freihändiger Verkauf der Immobilie nach dem Tod anzuordnen, so dass nur der Verkaufserlös unter den Erben geteilt werden kann oder muss.

Gesamteigentümer infolge Erbengemeinschaft

Nach dem Ableben des Eigentümers werden dessen Erben von Gesetzes wegen «Gesamteigentümer infolge Erbengemeinschaft» der Immobilie. Alle Entscheidungen in Bezug auf die Liegenschaft müssen die Erben gemeinsam und einstimmig fällen. Bei Einigkeit aller Erben kann die Liegenschaft auch auf längere Dauer im Eigentum der Erbengemeinschaft verbleiben. Verstirbt einer der Erben, treten dessen Erben (z.B. Enkel) in die Erbengemeinschaft ein, wodurch die Anzahl der Erben stetig wachsen kann.

Jeder Erbe ist je einzeln und jederzeit befugt, die Auflösung der Erbengemeinschaft und somit die Teilung des Nachlasses und damit auch der Immobilie zu verlangen. Bei Uneinigkeit zwischen den Erben über die Durchführung der Teilung (und somit auch über das weitere Schicksal der Liegenschaft) kann ein Gericht die öffentliche Versteigerung der Liegenschaft anordnen.

Das Halten einer Liegenschaft als Erbengemeinschaft kann aus steuerlichen Überlegungen attraktiv sein. Lässt sich ein Erbe nämlich seinen Erbanteil auszahlen und tritt in Folge aus der Erbengemeinschaft aus, werden allfällige Grundstückgewinnsteuern im Rahmen dieser teilweisen Erbteilung aufgeschoben. Dasselbe gilt, wenn ein Erbe erst einige Jahre nach dem Ableben des Erblassers die Liegenschaft zu Alleineigentum übernimmt und die restlichen Erben ausbezahlt. Ein Aufschub der Grundstückgewinnsteuer erfolgt allerdings nur unter den Voraussetzungen, dass (I) die Eigentumsübertragung einen Akt der Erbteilung darstellt; und (II) die Erbengemeinschaft sich nicht bereits zuvor in eine einfache Gesellschaft gewandelt hat.

Gesamteigentümer infolge einfacher Gesellschaft

Die Umwandlung einer Erbengemeinschaft in eine einfache Gesellschaft kann durch den Abschluss eines schriftlichen Gesellschaftervertrages sowie auch durch das Handeln der Erben oder aus anderen Umständen erfolgen. Eine formlose Umwandlung wird insbesondere angenommen, wenn die Erbengemeinschaft in Bezug auf die Liegenschaft eine aktive Tätigkeit (wie z.B. Neu- oder Umbau oder Begründung von Stockwerkeigentum) aufnimmt und somit die Liegenschaft nicht mehr bloss zum Zwecke der Erbteilung gehalten und verwaltet wird.

In einem (schriftlichen) Gesellschaftervertrag können die Gesellschafter die Rechte und Pflichten in Bezug auf das Gesellschaftervermögen (und somit insbesondere die Liegenschaft) regeln. Nebst den Beteiligungsverhältnissen am Gesellschaftervermögen kann der freiwillige Austritt eines Gesellschafters aus der einfachen Gesellschaft, sowie die Folgen des Todes oder Eintritt einer dauernden Urteilsunfähigkeit eines Gesellschafters geregelt werden.

Durch die Umwandlung in eine einfache Gesellschaft wird die Erbengemeinschaft – zumindest in Bezug auf die Liegenschaft – aufgelöst. Der spätere Austritt eines Gesellschafters aus der einfachen Gesellschaft oder die Übernahme der Liegenschaft durch einen einzelnen Gesellschafter zu Alleineigentum stellt somit keinen Akt der Erbteilung mehr dar. Folge dessen kann auch eine allfällige Grundstückgewinnsteuer bei einer solchen Eigentumsänderung nicht basierend auf dem Grund «Erbteilung» aufgeschoben werden.